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Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé
Qu'est-ce qu'une caution locative ? Il s'agit de la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement , s'engage à payer les dettes faites par le locataire ou le colocataire à l'égard du propriétaire du logement. Les règles de la caution locative sont différentes selon qu'il s'agit d'une location avec un bail d'habitation, d'une colocation avec un bail d'habitation unique ou d'une colocation avec autant de baux d'habitation qu'il y a de colocataires. Nous vous expliquons.
Attention
Il ne faut pas confondre caution (personne ou organisme) et dépôt de garantie (somme d'argent).
Locataire
À quoi sert une caution locative ?
La caution locative est une personne ou un organisme (par exemple : Action logement) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire mentionné dans l'acte de cautionnement .
Les dettes locatives comprennent :
Le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
Les frais de remise en état du logement dégradé.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire (ou de agence immobilière).
Il existe 2 types de caution :
La caution simple qui permet au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
La caution solidaire qui permet au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Le propriétaire peut-il exiger une caution locative ?
Le propriétaire est autorisé à réclamer une caution locative en contrepartie de la signature du bail.
Mais il existe des circonstances où le propriétaire a interdiction de le faire.
Cela dépend, selon que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale :
Personne physique
Le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti.
Personne morale
Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant recevant une bourse de l'enseignement supérieur.
À noter
Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le propriétaire est une société civile constituée exclusivement entre parents jusqu'au 4e degré inclus et alliés jusqu'au 4e degré inclus.
Qui peut être caution ?
La caution peut être :
soit une personne physique (parent, ami...),
soit une personne morale (Action-Logement qui distribue la garantie Visale, une entreprise, une banque...).
Pour être acceptée, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de justificatifs prouvant qu'elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire.
Le propriétaire a le droit de réclamer à la caution les justificatifs suivants :
Personne physique (parent, ami...)
Justificatif d'identité
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les documents suivants :
Carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
Passeport français ou étranger (avec photo)
Permis de conduire français ou étranger (avec photo).
Justificatif de domicile
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :
Dernière quittance de loyer
Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois
Attestation d'assurance logement de moins de 3 mois
Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale.
Justificatif de situation professionnelle
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs justificatifs parmi les documents suivants :
Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d'essai
Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
Copie du certificat d'identification de l' Insee comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant)
Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale)
Toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas).
Justificatif de ressources
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs documents parmi les documents suivants :
3 derniers bulletins de salaires
2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés)
Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur
Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
Dernier avis d'imposition ou de non-imposition
Lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Personne morale (Action Logement, banque, entreprise...)
Action logement
Lorsque le futur locataire a pour caution Action logement, Action logement lui fournit un Visa attestant qu'il bénéficie de la garantie Visale. C'est ce Visa que le futur locataire doit fournir au propriétaire du logement.
Banque, entreprise...
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger les 2 documents suivants :
Extrait K bis original de moins de 3 mois de l'entreprise ou les statuts ou tout autre document justifiant l'existence légale de la personne morale, mentionnant le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été faite auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Comment rédiger l'acte de cautionnement ?
L'engagement de la caution doit obligatoirement prendre la forme d'un document écrit fait soit par acte sous signature privée, soit par acte authentique.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.
Pour rédiger l'acte de cautionnement, la caution locative peut utiliser un modèle de document :
Quelles sont les conséquences d'un impayé en cas de caution locative ?
Les conséquences d'un impayé sont différentes selon que l'acte de cautionnement a prévu une caution simple ou une caution solidaire :
Caution simple
En cas d'impayé, le propriétaire propriétaire (ou l'agence immobilière) doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.
Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par le commissaire de justice, elle n'est pas obligée de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à payer ses dettes, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit s'adresser à la caution.
Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, le propriétaire (ou l'agence immobilière) pourra prouver avoir fait la démarche auprès de la caution.
À noter
Même si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Caution solidaire
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir saisir la commission de surendettement du département de son lieu d'habitation.
À noter
Même si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.
Quand prend fin l'engagement de la caution locative ?
L'engagement de la caution locative peut prendre fin pour au moins l'une des raisons suivantes :
Le locataire quitte le logement
L'engagement du locataire prend fin à l'expiration du délai de préavis du locataire.
L'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions.
Le propriétaire met fin au bail
L'engagement du locataire prend fin à l'expiration du bail.
L'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions.
La caution résilie son engagement
Les règles sont différentes selon que l'acte de cautionnement indique ou non la durée d'engagement de la caution :
Une durée est indiquée dans l'acte de cautionnement
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la date initialement prévue.
Mais il est possible de prévoir par écrit dans l'acte de cautionnement que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).
À savoir
Au décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte de cautionnement, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers. Les héritiers doivent garantir le paiement des dettes locatives qui étaient déjà faites au moment du décès, mais pas celles faites après le décès.
Autre cas
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution locative doit informer le propriétaire qu'elle veut mettre fin à son engagement. Pour cela, la caution peut utiliser un modèle de document :
La caution doit l'envoyer au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
La caution peut faire cette démarche à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste obligée de payer les dettes locatives faites durant le bail.
Colocataire (bail unique)
La colocation peut prendre la forme d'un bail unique (chacun des colocataires signe le même bail, qui est commun à tous). Dans la plupart des cas, ce bail unique contient une clause de solidarité (ou une clause d'indivisibilité de la dette de loyer) entre les colocataires. La présence de cette clause a des conséquences pour les cautions locatives, qui se retrouvent indirectement solidaires entre elles.
À quoi sert une caution locative ?
La caution locative est une personne ou un organisme (par exemple : Action logement) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer les dettes locatives du colocataire. Celles-ci comprennent :
Le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
Les frais de remise en état du logement dégradé.
Par la clause de solidarité (ou d'indivisibilité de la dette de loyer) figurant dans le bail, la caution se retrouve indirectement solidaire des autres colocataires. En effet, en cas de non-paiement de l'intégralité des sommes dues, le propriétaire peut s'adresser à un autre des colocataires pour être payé. Si ce colocataire ne peut assumer seul ce paiement, le propriétaire peut se retourner vers sa caution.
Si la caution locative ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.
Le propriétaire peut-il exiger une caution locative ?
Le propriétaire est autorisé à réclamer une caution locative en contrepartie de la signature du bail.
Mais il existe des circonstances où le propriétaire a interdiction de le faire.
Cela dépend, selon que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale :
Personne physique
Le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti.
Personne morale
Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant recevant une bourse de l'enseignement supérieur.
À noter
Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le propriétaire est une société civile constituée exclusivement entre parents jusqu'au 4e degré inclus et alliés jusqu'au 4e degré inclus.
Qui peut être caution ?
La caution peut être :
soit une personne physique (parent, ami...),
soit une personne morale (Action-Logement qui distribue la garantie Visale, une entreprise, une banque...).
Pour être acceptée, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de justificatifs prouvant qu'elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire.
Le propriétaire a le droit de réclamer à la caution les justificatifs suivants :
Personne physique (parent, ami...)
Justificatif d'identité
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les documents suivants :
Carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
Passeport français ou étranger (avec photo)
Permis de conduire français ou étranger (avec photo).
Justificatif de domicile
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :
Dernière quittance de loyer
Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois
Attestation d'assurance logement de moins de 3 mois
Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale.
Justificatif de situation professionnelle
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs justificatifs parmi les documents suivants :
Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d'essai
Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
Copie du certificat d'identification de l' Insee comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant)
Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale)
Toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas).
Justificatif de ressources
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs documents parmi les documents suivants :
3 derniers bulletins de salaires
2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés)
Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur
Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
Dernier avis d'imposition ou de non-imposition
Lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Personne morale (Action Logement, banque, entreprise...)
Action logement
Lorsque le futur locataire a pour caution Action logement, Action logement lui fournit un Visa attestant qu'il bénéficie de la garantie Visale. C'est ce Visa que le futur locataire doit fournir au propriétaire du logement.
Banque, entreprise...
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger les 2 documents suivants :
Extrait K bis original de moins de 3 mois de l'entreprise ou les statuts ou tout autre document justifiant l'existence légale de la personne morale, mentionnant le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été faite auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Comment rédiger l'acte de cautionnement ?
Sous quelle forme le faire ?
Il doit s'agir d'un document écrit, réalisé par acte sous signature privée ou par acte authentique.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.
Que doit-il y être indiqué ?
L'acte de cautionnement doit mentionner les informations suivantes :
Le colocataire dont le préavis (congé) mettra fin à l'engagement de la caution
Le montant du loyer (écrit en toutes lettres et en chiffres) et les conditions de révision du loyer.
L'acte de cautionnement doit contenir les informations suivantes :
Je reconnais avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'article 2297 du code civil, selon lequel :
Si je suis privée des bénéfices de discussion ou de division, je reconnais ne pas pouvoir exiger de Nom et prénom du bailleur qu'il poursuive d'abord le Nom et prénom du locataire ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, je conserve le droit de me prévaloir de ces bénéfices.
L'acte de cautionnement doit être signé par la caution.
Quelles sont les conséquences d'un impayé en cas de caution locative ?
Les colocataires doivent payer au propriétaire (ou à l'agence immobilière) le loyer et les charges locatives.
Les conséquences d'un impayé sont différentes selon que l'acte de cautionnement a prévu une caution simple ou une caution solidaire :
Caution simple
En cas d'impayé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.
Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par le commissaire de justice, elle n'est pas obligée de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à payer ses dettes, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit s'adresser à la caution.
Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, le propriétaire (ou l'agence immobilière) pourra prouver avoir fait la démarche auprès de la caution.
À noter
Même si le colocataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Caution solidaire
Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir saisir la commission de surendettement du département de son lieu d'habitation.
À noter
Même si le colocataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Les conséquences d'un impayé varient également selon qu'une clause de solidarité figure ou non dans le bail :
Bail avec une clause de solidarité
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au propriétaire (ou l'agence immobilière). Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution respective s'engagent à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.
À savoir :
Il existe 2 types de caution : la caution simple, et la caution solidaire.
Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Bail sans cette clause
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la part du loyer et des charges qu'ils doivent au propriétaire (ou à l'agence immobilière).
À savoir :
Il existe 2 types de caution : la caution simple, et la caution solidaire.
Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement.
À noter :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.
Quand prend fin l'engagement de la caution locative ?
L'engagement de la caution peut prendre fin pour au moins l'une des raisons suivantes :
Le colocataire quitte le logement
Les règles sont différentes selon qu'il existe ou non une clause de solidarité dans le bail :
Bail avec une clause de solidarité
Chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (ou à l'agence immobilière).
Cela veut dire que chaque colocataire et sa caution s'engagent à payer la part du loyer et des charges dus par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.
Pour le colocataire partant et sa caution, cette obligation demeure :
Soit durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis
Soit, si un nouveau colocataire remplace le colocataire partant durant son préavis, jusqu'à la fin du préavis.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.
Bail sans cette clause
Le colocataire partant (et sa caution) doit payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis.
Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant la fin de son préavis.
À savoir :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025 peut être réclamée jusqu'en mars 2028.
Le propriétaire met fin au bail
La solidarité des colocataires prend fin à l'expiration du bail.
La solidarité des cautions cesse dans les mêmes conditions.
La caution résilie son engagement
Les règles sont différentes selon que l'acte de cautionnement indique ou non la durée d'engagement de la caution :
Une durée est indiquée dans l'acte de cautionnement
La caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est obligée de répondre des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue.
Mais il est possible de prévoir par écrit dans l'acte de cautionnement que certains événements mettront fin à l'engagement de la caution (par exemple : divorce des époux, décès du colocataire).
À savoir
Au décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte, son engagement se transmet automatiquement à ses héritiers. Les héritiers doivent répondre des dettes qui étaient déjà faites au moment du décès, mais pas de celles faites postérieurement au décès.
Autre cas
La caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.
Mais la résiliation signifiée au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ne prend effet qu'à l'expiration du bail.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc obligée de répondre des dettes locatives jusqu'à la fin du bail.
Colocataire (plusieurs baux)
La colocation peut prendre la forme de plusieurs contrats indépendants (un bail par colocataire).
À quoi sert une caution locative ?
La caution locative est une personne ou un organisme (par exemple : Action logement) qui s'engage par écrit ( acte de cautionnement ) à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire mentionné dans l'acte de cautionnement .
Les dettes locatives comprennent :
Le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
Les frais de remise en état du logement dégradé.
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire (ou de agence immobilière).
Il existe 2 types de caution :
La caution simple qui permet au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
La caution solidaire qui permet au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le type de caution choisi par le propriétaire (ou l'agence immobilière) est indiqué dans l'acte de cautionnement.
Le propriétaire peut-il exiger une caution locative ?
Le propriétaire est autorisé à réclamer une caution locative en contrepartie de la signature du bail.
Mais il existe des circonstances où le propriétaire a interdiction de le faire.
Cela dépend, selon que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale :
Personne physique
Le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti.
Personne morale
Le propriétaire ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant recevant une bourse de l'enseignement supérieur.
À noter
Cette interdiction ne s'applique pas lorsque le propriétaire est une société civile constituée exclusivement entre parents jusqu'au 4e degré inclus et alliés jusqu'au 4e degré inclus.
Qui peut être caution ?
La caution peut être :
soit une personne physique (parent, ami...),
soit une personne morale (Action-Logement qui distribue la garantie Visale, une entreprise, une banque...).
Pour être acceptée, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de justificatifs prouvant qu'elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire.
Le propriétaire a le droit de réclamer à la caution les justificatifs suivants :
Personne physique (parent, ami...)
Justificatif d'identité
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 pièce d'identité en cours de validité parmi les documents suivants :
Carte d'identité française ou étrangère (avec photo)
Passeport français ou étranger (avec photo)
Permis de conduire français ou étranger (avec photo).
Justificatif de domicile
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 seul justificatif parmi les documents suivants :
Dernière quittance de loyer
Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois
Attestation d'assurance logement de moins de 3 mois
Dernier avis de taxe foncière ou, si nécessaire, titre de propriété de la résidence principale.
Justificatif de situation professionnelle
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs justificatifs parmi les documents suivants :
Contrat de travail ou de stage ou, si nécessaire, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et si nécessaire la durée de la période d'essai
Copie de la carte professionnelle (profession libérale)
Copie du certificat d'identification de l' Insee comportant les numéros d'identification (travailleur indépendant)
Extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan)
Extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale)
Toute pièce récente attestant de l'activité professionnelle (autres cas).
Justificatif de ressources
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger 1 ou plusieurs documents parmi les documents suivants :
3 derniers bulletins de salaires
2 derniers bilans ou, si nécessaire, attestation des ressources pour l'exercice en cours délivrés par un comptable (non-salariés)
Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits établis par l'organisme payeur
Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
Justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers
Dernier avis d'imposition ou de non-imposition
Lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France, il faut fournir le dernier ou avant-dernier document équivalent fait par l'administration fiscale de l'État ou territoire concerné.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Personne morale (Action Logement, banque, entreprise...)
Action logement
Lorsque le futur locataire a pour caution Action logement, Action logement lui fournit un Visa attestant qu'il bénéficie de la garantie Visale. C'est ce Visa que le futur locataire doit fournir au propriétaire du logement.
Banque, entreprise...
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger les 2 documents suivants :
Extrait K bis original de moins de 3 mois de l'entreprise ou les statuts ou tout autre document justifiant l'existence légale de la personne morale, mentionnant le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été faite auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel
Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.
À savoir
La caution peut fournir une copie du document original. Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) a le droit d'exiger la présentation de l'original. La copie doit être rédigée ou traduite en français. Les montants inscrits sur la copie doivent être convertis en euros.
Comment rédiger l'acte de cautionnement ?
Sous quelle forme le faire ?
Il doit s'agir d'un document écrit, réalisé par acte sous signature privée ou par acte authentique.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.
Que doit-il y être indiqué ?
L'acte de cautionnement doit mentionner les informations suivantes :
Le colocataire dont le préavis (congé) mettra fin à l'engagement de la caution
Le montant du loyer (écrit en toutes lettres et en chiffres) et les conditions de révision du loyer.
L'acte de cautionnement doit contenir les informations suivantes :
Je reconnais avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »
Je reconnais également avoir pris connaissance de l'article 2297 du code civil, selon lequel :
Si je suis privée des bénéfices de discussion ou de division, je reconnais ne pas pouvoir exiger de Nom et prénom du bailleur qu'il poursuive d'abord le Nom et prénom du locataire ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, je conserve le droit de me prévaloir de ces bénéfices.
L'acte de cautionnement doit être signé par la caution.
Quelles sont les conséquences d'un impayé en cas de caution locative ?
Le colocataire doit payer sa part du loyer et des charges, telle qu'indiquée dans le bail qu'il a signé.
Les conséquences d'un impayé sont différentes selon que l'acte de cautionnement a prévu une caution simple ou une caution solidaire :
Caution simple
En cas d'impayé, le propriétaire (ou l'agence imobilière) doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer.
Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par le commissaire de justice, elle n'est pas obligée de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à payer ses dettes, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit s'adresser à la caution.
Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ainsi, le propriétaire (ou l'agence immobilière) pourra prouver avoir fait la démarche auprès de la caution.
À noter
Même si le colocataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Caution solidaire
Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Si la situation financière de la caution est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir saisir la commission de surendettement du département de son lieu d'habitation.
À noter
Même si le colocataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits.
Le propriétaire a 3 ans pour réclamer tout impayé de loyers ou de charges au colocataire qui lui doit. Par exemple, il peut réclamer au colocataire une dette de loyer ou de charges datant de mars 2025, jusqu'en mars 2028.
Quand prend fin l'engagement de la caution locative ?
L'engagement de la caution locative peut prendre fin pour au moins l'une des raisons suivantes :
Le colocataire quitte le logement
L'engagement du colocataire prend fin à l'expiration du délai de préavis du locataire.
L'engagement de sa caution cesse dans les mêmes conditions.
Le propriétaire met fin au bail
L'engagement du colocataire prend fin à l'expiration du bail.
L'engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions.
La caution résilie son engagement
Les règles sont différentes selon que l'acte de cautionnement indique ou non la durée d'engagement de la caution :
Une durée est indiquée dans l'acte de cautionnement
Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle reste obligée de payer les dettes locatives faites par le colocataire jusqu'à la date initialement prévue.
Mais il est possible de prévoir par écrit dans l'acte de cautionnement que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (par exemple, décès du colocataire).
À savoir
En cas de décès de la caution, si rien n'est indiqué dans l'acte de cautionnement, son engagement se transmet automatiquement aux héritiers. Les héritiers doivent garantir le paiement des dettes locatives qui étaient déjà faites au moment du décès, mais pas celles faites après le décès.
Sans durée
Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution locative doit informer le propriétaire qu'elle veut mettre fin à son engagement. Pour cela, la caution peut utiliser ce modèle de document :
La caution doit l'envoyer au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
La caution peut faire cette démarche à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste obligée de payer les dettes faites par le colocataire durant le bail (initial, renouvelé ou reconduit) durant lequel la propriétaire reçoit la résiliation.
Questions - Réponses
Et aussi...
Pour en savoir plus
- Les garanties pour louer un logement
Source : Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Où s'informer ?
Services en ligne
- Modèle de document : Acte de caution solidaire (ou simple) d'un locataire
- Modèle de document : Mettre fin à son engagement de caution locative
- Téléservice : "DossierFacile" (locataire) : pour signaler la qualité de son dossier au propriétaire
- Téléservice : "DossierFacile" (propriétaire) : pour évaluer les dossiers des potentiels locataires
Et aussi...
Textes de référence
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 22-1
Caution - Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1
Colocation - Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Bail-type - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 22-2
En cas de non-respect de la liste des documents pouvant être réclamés à la caution - Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 listant les justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa caution
Documents exigibles - Code civil : articles 1174 et 1177
Acte sous forme électronique : article 1174 - Code civil : articles 2288 à 2320
Type de caution (2290), acte (2297), surendettement (2298), décès (2317), extinction (2313 et 2315)
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